您现在的位置:首页 >> 本地新闻 >> 内容

湖北孝感:融入武汉城市圈 是近水楼台先得月 还是向阳花木难为春?

时间:2019-2-12 19:49:47

笔者家乡是有着浓厚“孝文化”历史的湖北孝感,因东汉孝子董永卖身葬父、行孝感天动地而得名。孝感紧邻武汉,经济总量在湖北省一直处于中等偏上水平。截止2017年底,孝感市常住人口492万人,户籍人口519万人,人口规模较大,流出人口以外地务工为主。

距离武汉最近的地级市之一,孝感城区距武汉中心城区直线距离仅50公里

孝感是武汉城市圈重要节点城市之一,重点发展汽车零配件、食品工业、农产品加工及盐磷化工等产业集群。

同时,孝感部分地区因自然风光秀丽,有不少独特的旅游资源,逐渐成为武汉市民周末出游的重要目的地,也被誉为武汉的后花园。

随着长江经济带、长江中游城市群等相关规划出台,武汉国家中心城市地位日益清晰,离武汉较近的孝感,也迎来更多发展机遇。

图1:武汉城市圈区位
湖北孝感:融入武汉城市圈 是近水楼台先得月 还是向阳花木难为春?

大量农村人口进城带来的城镇化水平提升,是孝感房地产发展的主要推动力

2006年至2011年是孝感城镇化进程中提升最快的时期,常住人口城镇化率由39%升至48%,这段时间也是孝感房地产市场快速发展的阶段,孝感城区面貌焕新,出现一批商品化楼盘。而这个时期,乡村仍以在宅基地上建房为主,去城里买房的意识还相对淡薄。

2013年,孝感的城镇化率刚刚超过50%,房地产开发投资额为111亿,2015年房地产开发投资额已增长至172亿,市场增长较快。

与此同时,孝感下辖的县级城市的楼市也实现了较快发展。比如,我的家乡应城,市场热度明显提升,开发加快,规模化、品质化楼盘群起,同时农村人到城市买房意愿强烈,出现一波明显的进城购房热潮。

当然,市场快速发展的背后也存在不少隐忧。一方面,房地产市场秩序较为混乱,小产权房较多,因价格便宜吸引了大量购房者,近两年仅有少数项目开始补证。另一方面,虽然应城城镇化推进的很快,但是进程农民面临的城乡生活方式之间的冲突也很明显,刚进城的农民难以在城市谋生,进城也缺乏相应福利保障。所以比较常见的是人们农闲时去城里住一段时间,农忙时就回去种田。

经过了几年的快速发展,市场积累了不少库存,2016年湖北省开始拉开去库存的大幕,孝感也进入去库存调整阶段。由于政策环境宽松,棚改推进较快,2016-2017年,孝感棚户区改造共超过10万户,购房需求明显增加,孝感楼市迎来新的发展期,商品房销售面积不断创新高。

图2:孝感城区2015年5月以来商品住宅销售情况
湖北孝感:融入武汉城市圈 是近水楼台先得月 还是向阳花木难为春?
数据来源:CREIS中指数据库

以孝感城区为例,2016年和2017年成交明显增加,根据中指监测数据,2017年无论是销售套数、均价还是面积都达到历史新高度。经历一轮市场量价的快速攀升后,2018年市场进入平稳发展期,成交出现回落,价格平稳增长,楼市回归理性。

另一个明显的感受是,随着孝感楼市的升温,大量品牌房企开始集中进入拿地,2017年,新城控股、碧桂园、恒大等相继拿地,2018年保利、绿城进入,楼盘开发品质提升的同时,城市形象和价值也开始受到市场的肯定。

随着房地产市场的日渐成熟,这两三年,进城购房已成为绝大多数人的共识,进城农民和城市经过不断的磨合,不少人开始意识到城区生活的便捷和舒适。而新成长起来的90后、00后面对日益衰败的农村面貌和阻塞的交通,即使村里接通自来水和网线,也愈发不习惯。村里人多数会选择到就近的市区购房,少数常年外出务工的人会到孝感城区甚至武汉买房。以前过年回乡走亲戚是十里八乡,现在则是去城里大街小巷。

未来:城镇化空间大,汉孝同城化利好孝感城市发展,但受益于武汉带动的同时,也不可避免的被武汉分流部分购房需求

孝感目前还是一个典型的资源型工业城市,在武汉城市圈的产业定位也是以农业和资源加工产业为主,缺乏吸附力强的核心产业,就业本身对人口的吸引力有限,因而人口处于净流出状态,加之还临近武汉这样辐射力较强的城市,人口外流态势愈发突出。

孝感2017年城镇化为56.4%,低于全国平均水平,基于较好的人口基础,未来城镇化仍将是房地产市场的主要动力。

另外,因孝感毗邻武汉,去武汉购房也成为很多经济实力不错的家庭的首选。武汉经济发展水平在省内居首位,虹吸效应一直非常明显,孝感去武汉务工、上学的人口本就不在少数,近年来从孝感流入武汉的购房需求也日趋增多。尤其是年轻一代受过高等教育的人群,一般回省内的首选也是武汉。

在这种情况下,未来孝感房地产市场量价缺乏快速上升的支撑,预计短期内规模趋稳,今后发展将得益于品牌房企带来的居住质量提升。

 
相关文章
  • 没有相关文章
  • 五月婷婷激色情网 - 男人都来的每日更新的免费在线视频网!(3373bakery.com) © 2019 版权所有 All Rights Reserved.
  • Powered by laoy! V4.0.6